Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Dikkat Edilecekler, Gecikme ve Fesih
Arsa sahibinin arsasının bir kısmını müteahhide devretmesi karşılığında bina yaptırdığı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, özellikle deprem sonrası yenilenme ve kentsel dönüşüm süreçleriyle birlikte Sakarya’da çok yaygınlaştı. Bu sözleşmeler yıllar süren bir ilişki kurar; teslimin gecikmesi, eksik veya ayıplı iş ve müteahhidin işi bırakması gibi sorunlar da en çok bu süreçte ortaya çıkar.
Bu yazıda sözleşmenin şekil şartını, imzalamadan önce kontrol edilmesi gerekenleri, gecikme ve ayıp hâlinde hakları ve sözleşmenin feshini özetliyoruz.
Sözleşme Noterde Yapılmalıdır
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi niteliği taşıdığından noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı olarak yapılan sözleşme kural olarak geçersizdir. Yargıtay, edimlerin büyük ölçüde yerine getirildiği bazı durumlarda şekil eksikliğinin ileri sürülmesini hakkın kötüye kullanılması sayabilmektedir; ancak buna güvenerek sözleşmeyi noter dışında yapmak büyük risktir.
İmzalamadan Önce Kontrol Listesi
- Pay dağılımı: Hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine kalacağı, kat, cephe ve metrekare bilgileriyle yazılmalı.
- Süreler: Ruhsat alınması, inşaata başlama ve teslim tarihleri ile gecikme hâlinde uygulanacak günlük veya aylık cezai şart belirlenmeli.
- Tapu devri: Arsa paylarının müteahhide inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli olarak devredilmesi, arsa sahibini korur.
- Teminat: Müteahhitten banka teminat mektubu veya benzeri güvence alınması değerlendirilmeli.
- Teknik şartname: Kullanılacak malzeme, mutfak ve banyo donanımı, ısıtma sistemi ve ortak alanlar ayrıntılı yazılmalı.
- Masraflar ve iskan: Ruhsat, harç, abonelik ve iskan (yapı kullanma izni) masraflarının kime ait olduğu belirlenmeli.
- Geçici konut: Yıkımdan teslime kadar arsa sahibine kira yardımı ödenip ödenmeyeceği kararlaştırılmalı.
Teslim Gecikirse
Müteahhit binayı süresinde teslim etmezse arsa sahibi, sözleşmedeki cezai şartı veya gecikme süresince uğradığı kira kaybını talep edebilir. Daireler teslim alınırken gecikme cezasına ilişkin hakların saklı tutulduğu açıkça yazılmalıdır; çekincesiz teslim alma, cezanın sonradan istenmesini zorlaştırır.
Ayrıca işin süresinde bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa, arsa sahibi teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönebilir (Türk Borçlar Kanunu m.473).
Eksik ve Ayıplı İş
Arsa sahibi teslimden sonra binayı makul sürede incelemeli ve gördüğü ayıpları müteahhide bildirmelidir; sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar da öğrenilir öğrenilmez bildirilmelidir. Taşınmaz yapılarda müteahhidin ayıptan sorumluluğu teslimden itibaren beş yıl, müteahhidin ağır kusuru varsa yirmi yıldır.
Eksik işler için bedel indirimi, ücretsiz giderme veya eksik iş bedelinin tazmini istenebilir. İşlerin durumu, mahkeme aracılığıyla yaptırılacak delil tespitiyle kayıt altına alınmalıdır.
Sözleşmenin Feshi: %90 Kuralı
Müteahhit inşaatı bırakırsa veya önemli ölçüde temerrüde düşerse, arsa sahibi sözleşmeyi sona erdirebilir. Tek taraflı bir ihtarname kural olarak yeterli olmaz; taraflar noterde fesih protokolü yapabilir veya mahkemeden fesih kararı istenebilir. Feshin sonuçları, inşaatın ne kadarının tamamlandığına göre değişir:
| İnşaat seviyesi | Fesih türü | Sonuç |
|---|---|---|
| Yaklaşık %90’ın altında | Geriye etkili (dönme) | Müteahhide devredilen tapu payları arsa sahibine döner; müteahhit yaptığı imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir |
| Yaklaşık %90 ve üzerinde | İleriye etkili | Müteahhit tamamladığı oranda hak kazanır; arsa sahibi eksik iş bedeli, gecikme tazminatı ve diğer zararlarını ister |
Müteahhitten Daire Alanlar
Müteahhit, kendisine kalacak bölümleri genellikle inşaat devam ederken üçüncü kişilere satar. Sözleşme geriye etkili olarak feshedilirse, bu kişilerin tapuları da iptal edilebilir. Daire alan kişi bu durumda ödediği bedeli ve zararını müteahhitten talep eder. Bu nedenle inşaatı devam eden bir projeden daire alırken arsa sahibiyle yapılan sözleşme ve inşaatın seviyesi mutlaka incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Müteahhit inşaatı yarıda bıraktı, ne yapabilirim?
Önce müteahhide noter aracılığıyla süre verilerek ihtar çekilir. Sonuç alınamazsa sözleşmenin feshi için dava açılabilir; inşaat seviyesi delil tespitiyle belirlenmeli ve tapu paylarının devri için ihtiyati tedbir istenmesi değerlendirilmelidir.
Daireleri teslim aldım ama iskan alınmadı, bu kimin sorumluluğu?
Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça iskanın alınması genellikle müteahhidin yükümlülüğü olarak kabul edilir. İskanın alınmaması eksik iş sayılabilir ve tazminat talebine konu olabilir.
Kat maliklerinden biri sözleşmeyi imzalamıyor, inşaat başlayabilir mi?
Kural olarak ortak bir parselde kat karşılığı inşaat için tüm paydaşların katılımı gerekir. Riskli yapı kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde ise özel kanunda çoğunluk kararı ve katılmayan payların satışı gibi farklı kurallar uygulanır.
Gecikme tazminatı olarak ne kadar istenebilir?
Sözleşmede cezai şart varsa bu tutar esas alınır; aşırı bulunursa hâkim indirebilir. Cezai şart yoksa, teslim edilmeyen bölümlerin gecikme süresindeki kira değeri bilirkişi aracılığıyla hesaplanır.