Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinimi
Yabancı ülke vatandaşları Türkiye’de konut, işyeri ve arsa satın alabilir. Sakarya’da özellikle Sapanca çevresinde yabancı alıcıların ilgisi görülmektedir. Yabancılara yapılan satışlar, Türk vatandaşları arasındaki satışlardan farklı olarak ek şartlara ve kontrollere tabidir.
Kimler Taşınmaz Edinebilir?
Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları olan yabancı gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz edinebilir. Dünya ülkelerinin büyük çoğunluğu bu kapsamdadır; bazı ülke vatandaşları için ise yasak veya ek kısıtlamalar bulunur. Yabancı şirketlerin taşınmaz edinimi ayrı kurallara tabidir.
Miktar Sınırları
- Kişi başına: Bir yabancının Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemez.
- İlçe bazında: Yabancıların bir ilçede edinebileceği taşınmazların toplamı, o ilçedeki özel mülkiyete konu alanın yüzde 10’unu aşamaz.
Cumhurbaşkanı bu sınırları iki katına kadar artırabilir. İlçedeki sınıra ulaşılmışsa o ilçede yabancıya yeni satış yapılamaz.
Askeri ve Güvenlik Bölgeleri
Askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde yabancıların taşınmaz edinimi ya hiç mümkün değildir ya da izne bağlıdır. Tapu müdürlüğü satış başvurusunda taşınmazın bu bölgelerde olup olmadığını ilgili kurumlara sorar. Bu nedenle bedel ödemeden önce satışın yapılabileceğinin tapu müdürlüğünden teyit edilmesi önemlidir.
Tapuda Satış Süreci
- Vergi numarası: Alıcı, vergi dairesinden yabancılar için vergi kimlik numarası alır.
- Değerleme raporu: Yabancının taraf olduğu satışlarda lisanslı bir değerleme kuruluşunun hazırladığı değerleme raporu zorunludur.
- Başvuru ve randevu: Satış başvurusu tapu müdürlüğüne veya elektronik ortamda yapılır ve randevu alınır.
- Tercüman: Türkçe bilmeyen alıcı için satış işleminde yeminli tercüman bulunmalıdır.
- Harç ve imza: Tapu harcı ödenir ve resmî senet imzalanır.
Alıcı işlemleri kendisi yapabileceği gibi noterden veya yurt dışında konsolosluktan verilen vekâletnameyle bir temsilci aracılığıyla da yürütebilir.
Tapu Harcı ve Vergiler
Tapu harcı, satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 oranında alınır. Beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden az olamaz. Satın alınan taşınmaz için her yıl emlak vergisi ödenir; taşınmazın beş yıl dolmadan satılması hâlinde kazanç vergilendirilebilir.
Boş Arsa Alımında Proje Yükümlülüğü
Üzerinde yapı bulunmayan bir taşınmaz edinen yabancı, bu taşınmazda gerçekleştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Bu yükümlülük yerine getirilmezse taşınmazın tasfiyesi gündeme gelebilir.
Taşınmaz Yatırımıyla Vatandaşlık
En az 400.000 ABD doları değerinde taşınmazı üç yıl satılmamak şartıyla satın alan yabancılar, istisnai yoldan Türk vatandaşlığına başvurabilir. Tapuya üç yıl satılmayacağına dair şerh konulur ve taşınmazın değeri değerleme raporuyla belgelenir. Tutar ve şartlar zaman zaman değiştirildiğinden başvurudan önce güncel düzenleme kontrol edilmelidir.
Kısa Dönem Kiralama
Satın alınan konutun turistlere 100 günden kısa sürelerle kiralanması izin belgesine bağlıdır. Kat mülkiyetine tabi binalarda bu izin için diğer kat maliklerinin onayı da aranır. İzinsiz kısa dönem kiralama idari para cezasına yol açabilir.
Sık Sorulan Sorular
Yabancı tarla veya tarım arazisi alabilir mi?
Miktar sınırları ve proje yükümlülüğü içinde kural olarak mümkündür; ancak tarım arazileri için ek izin ve kısıtlamalar söz konusu olabilir.
Yabancı bir kişi kredi ile ev alabilir mi?
Türk bankalarının yabancılara konut kredisi kullandırması mümkündür; koşullar bankaya göre değişir. Bu durumda taşınmaz üzerine banka lehine ipotek konulur.
Alıcı Türkiye’ye gelmeden işlem yapılabilir mi?
Evet. Konsolosluk veya apostilli yabancı noter vekâletnamesiyle işlemler Türkiye’deki temsilci aracılığıyla yürütülebilir.