Kiracı Tahliyesi: Tahliye Sebepleri, Süreler ve Arabuluculuk

ByAv. İsmail Yeşilçimen

Kiraya verilen bir konutu veya işyerini geri almak isteyen ev sahipleri için en sık sorulan soru, kiracının hangi durumlarda çıkarılabileceğidir. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan bir sistem benimsemiştir; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle ve belirli süreler içinde mümkündür.

Bu yazıda tahliye sebeplerini, dava ve icra yoluyla tahliye arasındaki farkı ve zorunlu arabuluculuk aşamasını özetliyoruz.

Sözleşme Süresi Dolunca Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347).

Kiraya verene tanınan istisna, on yıllık uzama süresidir. Sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıl geçtikten sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

  • İhtiyaç: Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı (TBK m.350). Yargıtay, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını arar.
  • Yeniden inşa ve imar: Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanılması imkânsızsa.
  • Yeni malikin ihtiyacı: Kiralananı sonradan satın alan kişi, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra dava açabilir (TBK m.351).
  • On yıllık uzama süresinin dolması: Yukarıda açıklanan bildirimle, sebep göstermeksizin.

İhtiyaç ve yeniden inşa davaları, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).

Bu sebeplerle tahliye edilen yer, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

  • Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1). Taahhüdün, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.
  • İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki kez haklı olarak yazılı ihtar almışsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.352/2).
  • Kiracının başka konutu bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa (TBK m.352/3).
  • Kira bedelinin ödenmemesi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz günlük süre verilir; bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir (TBK m.315).

Tahliye Davası mı, İcra Yoluyla Tahliye mi?

YolHangi durumlarda kullanılırGörevli merci
İcra yoluyla tahliyeÖdenmeyen kira bedeli, yazılı tahliye taahhüdüİcra dairesi ve icra mahkemesi
Tahliye davasıİhtiyaç, yeniden inşa, yeni malik, on yıllık uzama, iki haklı ihtar, başka konutSulh hukuk mahkemesi

İcra yoluyla tahliyede kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı süresinde ödeme yapmaz veya itiraz etmezse, icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir (İcra ve İflas Kanunu m.269 vd.). Sakarya’da tahliye davaları sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İcra yoluyla tahliye talepleri bu zorunluluğun dışındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesine bağlanan tahliye tarihi ve diğer konular tarafları bağlar. Anlaşma olmazsa son tutanakla birlikte dava açılır.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi ihtiyaç iddiasıyla çıkardığı evi başkasına kiralarsa ne olur?

Haklı bir sebep yoksa, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır (TBK m.355).

Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan tahliye taahhüdü geçerli mi?

Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler, Yargıtay uygulamasında çoğunlukla geçersiz kabul edilir.

Ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır. Yeni malik, ancak kendi ihtiyacını kanundaki bildirim ve süre şartlarına uyarak ileri sürebilir.

Kira artışı yapılmadığı için kiracıyı çıkarabilir miyim?

Kira artışı konusundaki anlaşmazlık tek başına tahliye sebebi değildir. Bu durumda kira tespit davası yoluna başvurulur.

İlgili Yazılar

Similar Posts