Kira Ödenmezse Tahliye: İhtar, İcra ve Dava Yolları
Kirasını düzenli ödemeyen bir kiracı karşısında ev sahibinin üç temel yolu vardır: kiracıyı temerrüde düşürerek sözleşmeyi feshetmek, icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli takip başlatmak veya bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracı hakkında tahliye davası açmak. Hangi yolun seçileceği, sözleşmenin biçimine ve borcun durumuna göre değişir.
1. Temerrüt İhtarı ile Fesih
Kiracı muaccel olmuş kira bedelini ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak ödeme süresi verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir ve tahliye için dava açılabilir.
2. Tahliye Talepli İcra Takibi
Uygulamada en hızlı yol, kira alacağı için tahliye talepli ilamsız icra takibidir:
- Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri için icra dairesine başvurur ve takip talebinde tahliyeyi de ister.
- Kiracıya, ödeme için süre verilen ve tahliye ihtarı içeren bir ödeme emri gönderilir. Konut ve çatılı işyerlerinde ödeme süresi 30 gündür.
- Kiracı itiraz etmez ve süre içinde ödemezse, kiraya veren icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini ister.
- Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse, kiraya veren itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine veya itirazın iptali için genel mahkemeye başvurur.
İcra yoluyla tahliye zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir; bu nedenle dava yoluna göre genellikle daha hızlı sonuç verir. Ancak icra mahkemesinde itirazın kaldırılması için kira sözleşmesinin yazılı olması ve imzanın kiracı tarafından inkar edilmemesi gerekir.
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez yazılı haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarlardan sonra kiranın ödenmiş olması bu hakkı ortadan kaldırmaz. Bu dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Hangi Yol Seçilmeli?
| Durum | Uygun yol |
|---|---|
| Kira birikmiş ve ödenmiyor | Tahliye talepli icra takibi |
| Kiracı her ay geç ödüyor ama sonunda ödüyor | İki haklı ihtar ve kira yılı sonunda tahliye davası |
| Sözleşme sözlü veya imza tartışmalı | Temerrüt ihtarı ve arabuluculuk sonrası tahliye davası |
Sık Sorulan Sorular
Bir ay kira ödenmedi, hemen tahliye isteyebilir miyim?
Tek bir ayın ödenmemesi, 30 günlük süre verilmesine rağmen ödeme yapılmazsa tahliye sebebi olabilir. Kiracı süre içinde öderse bu yoldan tahliye istenemez.
Kiracı icra takibinden sonra kirayı öderse ne olur?
Ödeme emrindeki 30 günlük süre içinde birikmiş borcun tamamı ödenirse tahliye istenemez. Ancak bu takip ve ödeme, iki haklı ihtarın hesabında dikkate alınabilir.
Kira sözleşmesi sözlü ise ne olur?
Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir; ancak icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yolu kullanılamaz. Bu durumda dava yoluna gidilir ve kira ilişkisi tanık, banka dekontu gibi delillerle ispatlanır.