Kamulaştırma Bedeline İtiraz: Uzlaşma, Bedel Tespiti ve Dava Süreleri
Karayolu, demiryolu, enerji hattı veya okul gibi kamu yatırımları için özel mülkiyetteki taşınmazlar kamulaştırılabilir. Anayasa, kamulaştırılan taşınmazın gerçek karşılığının ödenmesini şart koşar. Sakarya’da son yıllarda yoğunlaşan ulaşım ve altyapı projeleri nedeniyle birçok malik, idarenin teklif ettiği bedelin düşük olduğunu düşünmektedir. Bu yazı, kamulaştırma bedeline hangi aşamada ve nasıl itiraz edilebileceğini anlatır.
Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?
- Kamu yararı kararı: İdare, taşınmazın kamulaştırılmasına karar verir ve bu durum tapu kaydına şerh edilir.
- Kıymet takdiri: İdarenin oluşturduğu komisyon taşınmaza bir değer biçer.
- Uzlaşma görüşmesi: Malik, pazarlık yoluyla satın alma için idareye davet edilir. Anlaşma sağlanırsa taşınmaz tapuda idareye devredilir ve bedel ödenir.
- Bedel tespiti ve tescil davası: Anlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde dava açar. Mahkeme bedeli belirler ve taşınmazın idare adına tesciline karar verir.
Uzlaşma Görüşmesinde Dikkat Edilecekler
- İdarenin teklif ettiği bedeli kabul etmek zorunda değilsiniz.
- Taşınmazınızın çevresindeki satışları, imar durumunu ve üzerindeki ağaç, yapı ve tesisleri gösteren belgeleri önceden hazırlayın.
- Uzlaşma tutanağı imzalandıktan sonra, bedelin düşük olduğu gerekçesiyle dava açmak kural olarak mümkün değildir. Bu nedenle imzalamadan önce teklifi dikkatle değerlendirin.
Bedel Tespiti Davasında Bedele İtiraz
Davayı açan idare olsa da malik, bu davada bedelin gerçek değeri yansıtmadığını ileri sürebilir. Mahkeme taşınmaz başında keşif yapar ve bilirkişi kurulundan rapor alır. Bedel belirlenirken şu ölçütler dikkate alınır:
- Taşınmazın cinsi, niteliği, yüzölçümü ve konumu
- Kamulaştırma tarihinden önceki emsal satışlar
- Arazilerde taşınmazın getireceği net gelir
- Yapılarda resmî birim fiyatlar ve yıpranma payı
- Vergi beyanı ve değerini etkileyen diğer objektif unsurlar
Bilirkişi raporuna karşı itirazlarınızı somut emsallerle desteklemek, bedelin artırılması için en etkili yoldur. Mahkemenin belirlediği bedel hak sahibi adına bankaya yatırılır. Dava açıldığı tarihten itibaren dört ay içinde sonuçlanmazsa, belirlenen bedele bu sürenin bitiminden itibaren yasal faiz işletilir.
Kamulaştırma İşleminin İptali
Kamulaştırmanın kendisinin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız, örneğin kamu yararı bulunmadığını veya imar planına aykırı olduğunu ileri sürüyorsanız, idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Tapu kaydındaki maddi hatalar için ise adli yargıda düzeltim davası açılır. Her iki dava için de süre, kamulaştırma işleminin tebliğinden itibaren 30 gündür.
Taşınmazın Bir Kısmı Kamulaştırılırsa
Taşınmazın yalnızca bir bölümü kamulaştırılıyorsa, kalan kısımda oluşan değer kaybı da bedele eklenir. Kalan kısım kullanılamayacak duruma geliyorsa malik, taşınmazın tamamının kamulaştırılmasını isteyebilir. Bu talebin uzlaşma görüşmesinde veya bedel tespiti davasında ileri sürülmesi gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Taşınmazda kiracı veya ipotek varsa ne olur?
Kamulaştırma ile taşınmaz üzerindeki haklar bedel üzerine geçer. İpotek alacaklısı gibi hak sahipleri alacaklarını bedelden alır.
Bedel ne zaman ödenir?
Uzlaşmada bedel tapuda devir sırasında veya hemen ardından ödenir. Davada ise mahkemenin belirlediği bedel bankaya yatırılır ve tescil kararından sonra malike ödenir.
Tebligat gelmeden taşınmazıma iş makinesi girdi, ne yapabilirim?
Kamulaştırma yapılmadan taşınmaza fiilen el atılmışsa kamulaştırmasız el atma söz konusu olabilir. Bu durumda tazminat davası yoluna gidilebilir.