Kentsel Dönüşümde Malik ve Kiracı Hakları
Deprem riski taşıyan binaların yenilenmesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre yürütülür. 1999 depremini yaşamış Sakarya’da eski yapı stoğu nedeniyle kentsel dönüşüm birçok apartmanın gündemindedir. Süreç hem kat malikleri hem de kiracılar için kısa süreler ve önemli sonuçlar içerir.
Kentsel Dönüşüm Süreci
- Riskli yapı tespiti: Maliklerden birinin başvurusuyla veya idarece, lisanslı bir kuruluşa binanın riskli olup olmadığı tespit ettirilir. Tek bir malik de bu tespiti yaptırabilir.
- Tebliğ ve tapu şerhi: Binanın riskli yapı olduğu tapuya şerh edilir ve maliklere tebliğ edilir.
- İtiraz: Malikler tebliğden itibaren 15 gün içinde tespite itiraz edebilir. İtirazları üniversite öğretim üyelerinin de bulunduğu teknik heyet inceler.
- Uygulama kararı: Yapının yıkılıp yeniden yapılması ve yeni projeye ilişkin kararlar maliklerin, payları oranında salt çoğunluğuyla alınır.
- Tahliye ve yıkım: İdare yapının tahliyesi ve yıkılması için süre verir. Süre içinde tahliye edilmeyen yapıların elektrik, su ve doğalgazı kesilebilir ve yıkım idarece yapılabilir.
Salt Çoğunluk Kuralı ve Katılmayan Malik
2023’te yapılan değişiklikle, daha önce aranan üçte iki çoğunluk yerine salt çoğunluk yeterli hâle geldi. Kararlar kişi sayısına göre değil, arsa paylarına göre hesaplanır.
Çoğunluk kararına katılmayan malike karar bildirilir ve katılması için 15 gün süre verilir. Bu sürede katılmazsa payı, idarece belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere, açık artırma yoluyla karara katılan diğer paydaşlara satılır. Bu nedenle karara katılmamak, malikin dönüşümü durdurmasını değil, payını kaybetmesini sonuçlayabilir.
Maliklerin Hakları
- Yeni binada hak: Malikler, yeni yapıda arsa payları ve anlaşmaya göre bağımsız bölüm alır. Müteahhitle yapılacak kat karşılığı sözleşmenin şartları bu aşamada belirleyicidir.
- Kira yardımı: Tahliye edilen yapının malikleri, şartları taşıyorsa belirli bir süre kira yardımı alabilir. Yardım kendiliğinden ödenmez; başvuru gerekir.
- Vergi ve harç muafiyetleri: Kentsel dönüşüm kapsamındaki tapu, noter ve bazı vergi işlemleri harç ve vergiden muaftır.
- Kredi desteği: Koşulları oluşan malikler faiz desteği veya uygun koşullu kredi imkânlarından yararlanabilir.
Kiracının Hakları
Riskli yapı tahliye edileceğinde kiracı da binayı boşaltmak zorundadır; kira sözleşmesinin süresinin dolmamış olması tahliyeye engel olmaz. Bununla birlikte kiracının bazı hakları vardır:
- Kira yardımı: Şartları taşıyan kiracılar, il müdürlüğüne veya e-Devlet üzerinden başvurarak kira yardımı alabilir.
- Depozito ve peşin kira: Kiracı, ödediği depozitonun ve kullanmadığı döneme ait peşin kiranın iadesini kiraya verenden isteyebilir.
- Süre: İdarenin tahliye için verdiği süre kiracı için de geçerlidir; bu nedenle tahliye bildirimi alındığında vakit kaybetmeden yeni konut arayışına başlanmalıdır.
İdari İşlemlere Karşı Dava
Kentsel dönüşüm sürecindeki idari işlemlere karşı idare mahkemesinde dava açılabilir. Bu davalarda süre genel süreden kısadır ve tebliğden itibaren 30 gündür. Riskli yapı tespitine itiraz ise dava yolundan ayrı olarak 15 gün içinde yapılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Binadaki çoğunluk dönüşüm istiyor, ben istemiyorum. Ne olur?
Riskli yapı tespiti kesinleşmişse kararlar salt çoğunlukla alınır. Karara katılmazsanız payınız rayiç değerden az olmamak üzere diğer maliklere satılabilir. Bu nedenle süreçte sözleşme şartlarını müzakere etmek çoğu zaman daha yararlıdır.
Riskli yapı raporu yanlış, ne yapabilirim?
Tebliğden itibaren 15 gün içinde il müdürlüğüne itiraz edebilirsiniz. Bu süre kaçırılırsa tespit kesinleşir.
Müteahhit inşaatı bitirmezse ne olur?
Malikler ile müteahhit arasındaki ilişki kat karşılığı inşaat sözleşmesine tabidir. Gecikme ve eksik iş hâlinde sözleşmedeki cezai şart ve tazminat hükümleri uygulanır.