Önalım (Şufa) Davası: Paydaşın Payını Satması
Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını tanımadığınız bir kişiye satarsa, kanun size bu payı aynı bedelle satın alma hakkı tanır. Bu hakka önalım, eski deyişle şufa hakkı denir. Amaç, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemektir. Hak, kısa süreler içinde dava yoluyla kullanılır.
Önalım Hakkının Şartları
- Paylı mülkiyet: Taşınmaz tapuda paylı mülkiyet olarak kayıtlı olmalıdır; her paydaşın payı kesirle gösterilir.
- Üçüncü kişiye satış: Pay, paydaş olmayan birine satılmış olmalıdır. Paydaşlar arası satışlarda önalım hakkı doğmaz.
- Satış olmalı: Bağış, trampa veya miras yoluyla geçişlerde önalım hakkı kullanılamaz. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda da önalım hakkı yoktur.
Miras Kalan Taşınmazlarda Dikkat
Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar taşınmazın elbirliğiyle (iştirak hâlinde) maliki olur. Elbirliği mülkiyetinde yasal önalım hakkı bulunmaz. Mirasçılar arasında paylı mülkiyete geçiş yapılmış ve paylar tapuda ayrı ayrı gösterilmişse önalım hakkı doğar. Bu nedenle tapu kaydında mülkiyet türünün kontrol edilmesi gerekir.
Süreler
| Durum | Süre |
|---|---|
| Satış size noter aracılığıyla bildirildiyse | Bildirimden itibaren 3 ay |
| Satış bildirilmediyse | Her hâlde satış tarihinden itibaren 2 yıl |
Bu süreler hak düşürücü sürelerdir ve geçtikten sonra önalım hakkı kullanılamaz. Alıcı veya satıcı, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmekle yükümlüdür.
Dava Nasıl Açılır?
- Davalı: Payı satın alan üçüncü kişi.
- Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi.
- Bedelin depo edilmesi: Davacı, hâkimin belirlediği süre içinde satış bedelini ve alıcının ödediği tapu masraflarını mahkeme veznesine yatırmak zorundadır. Bedel süresinde yatırılmazsa dava reddedilir.
- Sonuç: Dava kabul edilirse pay, tapuda davacı adına tescil edilir; yatırılan bedel alıcıya ödenir.
Tapuda Gösterilen Bedel Gerçeği Yansıtmıyorsa
Uygulamada, önalım hakkını caydırmak için tapuda gerçek satış bedelinden yüksek bir bedel gösterildiği görülür. Davacı gerçek satış bedelinin daha düşük olduğunu her türlü delille ispatlayabilir. Tapuda vergi kaygısıyla düşük bedel gösterilmişse, alıcı da gerçek bedelin daha yüksek olduğunu ileri sürebilir. Bu iddialar mahkemede bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir.
Sık Sorulan Sorular
Kardeşim babamızdan kalan tarladaki payını sattı, önalım davası açabilir miyim?
Tapuda mirasçıların payları ayrı ayrı gösterilmişse, yani paylı mülkiyete geçilmişse açabilirsiniz. Taşınmaz hâlâ elbirliği mülkiyetindeyse yasal önalım hakkı yoktur.
Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanırsa ne olur?
Hakkı kullanan paydaşlar, satılan payı kendi payları oranında alır.
Önalım hakkından vazgeçilebilir mi?
Evet. Belirli bir satış için hakkını kullanmayacağını bildiren paydaş o satış için dava açamaz. Önceden ve genel olarak vazgeçme ise kural olarak resmî şekilde yapılmalıdır.