Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı
Bir taşınmazı malikinin izni olmadan kullanan kişi, bu kullanım karşılığında bir bedel ödemekle yükümlüdür. Bu bedele ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı denir. Ecrimisil; sözleşmesi sona ermiş ama çıkmayan kişilere, arsaya izinsiz yapı yapan komşulara ve miras kalan evi tek başına kullanan paydaşlara karşı sıkça gündeme gelir.
Ecrimisil Hangi Durumlarda İstenir?
- Taşınmazınızın tamamı veya bir kısmı izniniz olmadan kullanılıyorsa
- Kira veya kullanma sözleşmesi sona erdiği hâlde taşınmaz boşaltılmıyorsa
- Komşu, sınırı aşarak arazinize yapı veya tesis yapmışsa
- Paydaşlardan biri ortak taşınmazı diğerlerini dışlayarak kullanıyorsa
Ecrimisil isteği çoğu zaman el atmanın önlenmesi ve yapının kaldırılması talepleriyle birlikte aynı davada ileri sürülür.
Geriye Dönük Kaç Yıl İstenebilir?
Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık süre için istenebilir. Daha eski dönemler zamanaşımına uğramış sayılır. Bu nedenle işgal uzun süredir devam ediyorsa davanın gecikmeden açılması, kaybedilen dönemlerin artmasını önler.
Paydaşlar Arasında Ecrimisil
Hisseli bir taşınmazı paydaşlardan birinin tek başına kullanması tek başına haksız işgal sayılmaz; çünkü her paydaş taşınmazı kullanma hakkına sahiptir. Bu nedenle kural olarak, ecrimisil isteyen paydaşın önce kullanan paydaşa ihtarname göndererek taşınmazdan kendisinin de yararlanmak istediğini bildirmesi gerekir. Buna intifadan men koşulu denir ve ecrimisil ihtarın tebliğinden sonraki dönem için istenebilir.
Taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilmesi veya niteliğinin değiştirilerek kullanılması gibi bazı durumlarda ihtar şartı aranmaz.
Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın emsal kira değerini belirler. Tarlalarda taşınmazın getirebileceği ürün geliri, konut ve işyerlerinde benzer yerlerin kira bedelleri esas alınır. Uygulamada ilk dönem için belirlenen bedel, sonraki dönemler için fiyat endeksindeki artışa göre güncellenir. Paydaşlar arası davalarda ecrimisil, davacının payı oranında hesaplanır.
Hazine ve Belediye Taşınmazlarında Ecrimisil
Hazineye veya belediyeye ait bir taşınmazı izinsiz kullananlara idare, dava açmadan idari bir işlemle ecrimisil tahakkuk ettirir. Bu ecrimisile karşı önce idareye itiraz edilebilir; sonuç alınamazsa idare mahkemesinde dava açılabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kardeşim babamızdan kalan evde yıllardır oturuyor, kira isteyebilir miyim?
Kural olarak önce kardeşinize noter aracılığıyla ihtarname göndererek evden sizin de yararlanmak istediğinizi bildirmeniz gerekir. İhtarın tebliğinden sonraki dönem için payınız oranında ecrimisil isteyebilirsiniz. Ortaklığın giderilmesi davası da ayrıca düşünülebilir.
Kiracı sözleşme bitmesine rağmen çıkmıyor, ne isteyebilirim?
Tahliye ile birlikte, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren geçen süre için haksız işgal tazminatı isteyebilirsiniz.
Ecrimisile faiz işler mi?
Ecrimisil alacağına, talep edilen dönemlere göre temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz istenebilir.