Kira Artış Oranı ve Kira Tespit Davası (2026)
Kira artışı, ev sahipleri ile kiracılar arasında en sık uyuşmazlık çıkan konulardan biridir. Kanun, yenilenen kira dönemlerinde yapılabilecek artışa bir üst sınır koyar ve bu sınırın aşılabildiği durumları ayrıca düzenler.
Bu yazıda kira artış sınırını, beş yıl kuralını ve kira tespit davasının ne zaman açılması gerektiğini Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde anlatıyoruz.
Kira Artışı En Fazla Ne Kadar Olabilir?
Yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyorsa, bu oranın kanuni sınırı aşan kısmı geçersizdir. Kural, konut ve işyeri kiralarında aynı şekilde uygulanır.
Bu oran, TÜİK’in her ay açıkladığı enflasyon verileriyle değişir. Örneğin Ekim 2026’da yenilenen sözleşmeler için üst sınır yüzde 31,49’dur. Buna göre aylık kirası 20.000 TL olan bir konutun yeni kirası en fazla 26.298 TL olabilir.
2022–2024 yılları arasında konut kiralarına uygulanan yüzde 25 sınırı, 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Bugün geçerli olan tek sınır TÜFE sınırıdır.
Sözleşmede Artış Oranı Yazmıyorsa
Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm yoksa kiraya veren tek taraflı olarak artış dayatamaz. Taraflar anlaşamazsa kira bedelini hâkim, TÜFE sınırını aşmamak koşuluyla ve kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre belirler.
Beş Yıl Kuralı: TÜFE’nin Üzerinde Artış Mümkün mü?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda kira bedeli hâkim tarafından yeniden belirlenebilir (TBK m.344/3). Bu belirlemede TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve çevredeki emsal kira bedelleri birlikte dikkate alınır.
Bu yol, kiranın piyasa koşullarının çok altında kaldığı durumlarda TÜFE sınırının üzerinde bir artış yapılabilmesinin tek yoludur. Mahkemenin belirlediği bedelden sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırı uygulanır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için şu iki yoldan biri gerekir (TBK m.345):
- Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması
- Kiraya verenin bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmesi ve davanın yeni dönemin sonuna kadar açılması
Bu koşullar sağlanmazsa mahkemenin belirlediği bedel, bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Sakarya’da kira tespit davaları sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
Kiracı Artışı Ödemezse Ne Olur?
Sözleşmeye ve kanuni sınıra uygun artış farkının ödenmemesi, ödenmeyen kira bedeli gibi sonuç doğurabilir; bu durumda ihtar ve icra takibi gündeme gelebilir. Kanuni sınırı aşan bir artış talebine karşı ise kiracı, yasal oran üzerinden ödeme yapmaya devam edebilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira artışı TÜFE oranından düşük yapılabilir mi?
Evet. TÜFE oranı bir üst sınırdır; taraflar daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir.
İşyeri kiralarında da TÜFE sınırı uygulanır mı?
Evet. Kanuni sınır konut ve işyeri kiralarında aynıdır.
Beş yıl dolmadan emsal kira için dava açabilir miyim?
Hayır. Beş yıl dolmadan açılan kira tespit davasında da mahkeme TÜFE sınırını aşamaz.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kira bedelinin belirlenmesini kiracı da isteyebilir; örneğin sözleşmedeki artış oranının kanuni sınırı aştığı durumlarda.